Mutuo: dopo 7 rate non pagate la banca si prende la casa

Il moroso rischia la casa: il decreto legislativo che abolisce il divieto di patto commissorio, dando al creditore la possibilità di riprendersi il bene in presenza di inadempimento.



Alla fine, la norma ci sarà: le banche potranno prendersi le case dei mutuatari, su cui grava l’ipoteca, senza bisogno di pignorarle e, quindi, bypassando completamente i tribunali. Il tutto già solo dopo una morosità di sette rate.

Quanto avevamo paventato a inizio mese (leggi “Mutui: la clausola che dà alla banca il diritto di pretendere la casa”) e ribattuto la settimana scorsa (leggi “Mutuo, la banca prima finanzia l’acquisto dell’immobile, poi lo vende”) è divenuto realtà concreta e tangibile. Per accelerare al massimo il recupero dei crediti da parte degli istituti di credito e, nello stesso tempo, svuotare le aule giudiziarie dagli interminabili procedimenti di esecuzione forzata immobiliare – nel 90% dei casi avviati da istituti di credito – il Governo ha deciso di cambiare il testo unico della finanza dichiarando lecita l’eventuale clausola, contenuta nel contratto di finanziamento, con cui, in caso di mancato pagamento del debito, si autorizza il creditore a prendersi la casa finanziata e venderla. Il ricavato andrà inizialmente a coprire il credito della banca e l’eventuale residuo tornerà al proprietario dell’immobile. Il tutto con il pretesto di attuare la direttiva europea sui mutui ipotecari [1].
 
Il punto è che una previsione di tal tipo cozza con il nostro codice civile che prevede il divieto del cosiddetto “patto commissorio” ossia quell’accordo con cui il creditore, in caso di mancato pagamento del prestito, si fa cedere dal debitore la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno [2]. Saggiamente, il nostro legislatore del 1942 aveva scritto tale norma nel rispetto dei diritti dell’indebitato, al fine di escludere la possibilità di abusi, da parte del creditore interessato più al bene che non ai propri soldi. Ora, invece, l’articolo verrà riscritto completamente dopo 75 anni di vita, per venire incontro agli interessi delle banche.
 
Ma cosa prevede la nuova norma? Il testo del decreto legislativo che recepisce la direttiva europea (ora in commissione finanze alla Camera per il parere non vincolante) consente alla banca di entrare direttamente in possesso dell’immobile per il cui finanziamento aveva concesso l’ipoteca, non appena la parte mutuataria (il cliente) si sarà reso moroso di sette rate. Anche non consecutive. Ed è forse proprio quest’ultima previsione a spaventare di più: nell’arco di un finanziamento trentennale o ventennale, sette rate non consecutive sono ben poca cosa e costituiscono un inadempimento irrilevante rispetto all’entità del debito complessivo. Si va così a snaturare un’altra norma del codice civile, la quale stabilisce che la risoluzione del contratto può conseguire solo quando l’inadempimento è grave ed essenziale, ossia mina all’equilibrio tra le rispettive prestazioni. Ebbene, sette rate non destabilizzano certo l’equilibrio contrattuale, specie se una delle parti è un soggetto forte come la banca. Soggetto che, peraltro – è bene sottolinearlo – ha redatto il contratto in piena autonomia, inserendovi la clausola “incriminata” senza consultare il cliente. A quest’ultimo è data solo la scelta se firmare o meno, senza poter influire sul contenuto della scrittura. Anzi, nella maggior parte dei casi, il testo del contratto non viene neanche letto e/o compreso.
 
La banca, quindi, si prende l’immobile del proprio cliente allo scopo di alienarlo a terzi. Non ci saranno pignoramenti, ufficiali giudiziari, giudici, aste, ribassi. Non ci sarà nulla di tutto ciò, dei tempi e delle garanzie del processo esecutivo che, spesso, ha consentito il debitore – nelle more – di trovare un accordo con la banca e definire a saldo e stralcio la vicenda.
 
La norma inoltre non stabilisce a quale prezzo la casa vada venduta, il che potrebbe aprire le porte a un ulteriore abuso: quello della svendita del ben al solo fine di coprire la perdita dell’istituto di credito. Non è infatti prevista alcuna garanzia a favore del debitore, salvo un generico riferimento alla stima effettuata “da un perito scelto dalle parti di comune accordo” con una perizia successiva all’inadempimento. La banca sarà così “abile” a farsi autorizzare, già nel contratto, a nominare un proprio fiduciario.
 
Nella disposizione non si pone neanche il divieto di rivendere l’immobile allo stesso precedente mutuatario, cosa che, invece, a nostro avviso, dovrebbe essere vietata. Se infatti la banca procede “all’espropriazione del bene” è perché – in ultima spiaggia – ha già valutato l’impossibilità del debitore di adempiere. È chiaro però che una tale circostanza si scontra con l’eventuale possibilità di quest’ultimo di riacquistare l’immobile. La vendita forzata, quindi, potrebbe risolversi solo in un espediente del creditore per farsi ridare tutti i soldi in un’unica soluzione, a titolo di prezzo di vendita della casa.
 
Il ricavato dalla vendita andrà prima alla banca per coprire il credito rimasto scoperto. L’eventuale residuo andrà invece restituito al debitore. Ma, come detto, quest’ultima eventualità dipende unicamente dal prezzo di vendita che, verosimilmente, verrà stabilito dalla banca in modo unilaterale. E non è fantasioso pensare che quest’ultima mirerà, in primo luogo, a tornare in pareggio.
 
Il risultato di tale riforma costituisce un vero cappio al collo per molte famiglie, ormai sempre più spesso con il rischio di perdere il lavoro e non poter pagare il mutuo. Si profila così il rischio concreto che, dopo aver adempiuto per molti anni con sforzi e sacrifici al proprio debito, il nucleo perda la casa, ritrovandosi su una strada.

[1] Direttiva UE n. 2014/17.
[2] Art. 2744 cod. civ.

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Parziale retromarcia del Governo Renzi. Ovvero, meglio tardi che mai.

Mutui: Pd, bozza parere migliora condizioni, da 7 a 18 rate. Protesta M5S davanti ministero, subito ritiro decreto.


La bozza di parere predisposta dal Pd in Commissione finanze con modifiche già concordate con il governo prevede un'estensione delle garanzie già previste dallo schema di decreto di recepimento della direttiva europea sui mutui. Lo affermano i parlamentari Pd in Commissione Finanze che segnalano, tra l'altro, come l'inadempimento per morosità sia di 18 rate e non di sette. Si tratta inoltre di "mancato pagamento" e non di "ritardato pagamento".

"Non solo la direttiva nasce per aumentare il livello di protezione del consumatore, ma lo schema di decreto che ci accingevamo a portare in Commissione, se i 5 Stelle non ce lo avessero impedito, prevedeva ulteriori garanzie per gli utenti" affermano i deputati della Commissione Finanze. Le nuove regole si riferiranno ai nuovi mutui e non interesseranno neppure le surroghe verso un nuovo contratto. La clausola di inadempimento, inoltre, è facoltativa: la banca non potrà imporla al sottoscrittore di mutuo. In caso di inadempimento, dopo 18 rate, la casa potrà essere messa in vendita solo con uno specifico atto di disposizione dell'immobile da parte dell'utente.

"Evitare il passaggio dal giudice serve a risparmiare tempo e costi, anche per evitare deprezzamenti dell'immobile" precisa il presidente dei deputati Pd, Ettore Rosato, che aggiunge: "non è che ci si può appellare ai tempi della burocrazia per coprire inadempienze". La bozza di parere concordata con il governo conferma inoltre il divieto di 'patto commissorio' mentre disciplina per legge il cosiddetto 'patto marciano' già riconosciuto dalla giurisprudenza, consentendo cioè alla banca di trattenere dalla vendita della casa solo quanto dovuto e di restituire al mutuatario l'eventuale eccedenza.

Inoltre la vendita comporta l'estinzione del debito anche nel caso in cui la vendita dovesse risultare inferiore al debito residuo; la valutazione dell'immobile dovrà inoltre essere effettuata da un perito indipendente, nominato dal tribunale. Altre tutele sono previste con l'assistenza del consumatore da parte di un esperto di sua fiducia e dalla vigilanza della Banca d'Italia su tutta la procedura.

Protesta M5S davanti ministero, subito ritiro decreto - Manifestazione M5S davanti al ministero delle Finanze per protestare contro il decreto legislativo che recepisce la direttiva europea sui mutui. "Vogliamo il ritiro non ci bastano i contentini" spiega il vice presidente della Camera Luigi Di Maio arrivato al sit-in insieme ad altre decine di parlamentari. "Le modifiche di cui si parla sono un contentino, anche quella dello spostamento da 7 a 18 rate per la confisca dell'immobile" dice Di Maio che definisce "gravissimo il fatto che il governo metta le mani sulle case degli italiani".

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